中古マンション購入＋リノベーションの費用データ集｜物件価格・工事費の見方【2026年版】

中古マンション購入＋リノベーションの費用を調べると、サイトごとに異なる「平均」が見つかります。しかし、物件価格だけの数字と、部分的なリフォームを含む工事費の数字は、そのまま足せません。

この記事では、国土交通省と不動産流通機構の公開データを使い、物件価格と工事費の数字をどう読めばよいか整理します。平均額をそのまま自分の予算にするのではなく、候補地域と工事内容に合わせて総額を組み立てるためのデータ集です。

先に押さえたい3つの数字

データ	金額	調査範囲・注意点
中古マンション購入資金の平均	3,321万円	国土交通省・令和7年度調査、三大都市圏
中古マンション購入資金の中央値	2,750万円	同上。回答を金額順に並べた中央の値
首都圏の中古マンション平均成約価格	5,201万円	東日本REINS・2026年4〜6月の成約物件

国の調査と不動産流通機構のデータで金額が異なるのは、調査対象、地域、期間、集計方法が違うためです。「どちらが正しいか」ではなく、何を対象にした数字かを確認して使います。

中古マンションの購入資金は平均3,321万円、中央値2,750万円

国土交通省の「令和7年度 住宅市場動向調査」では、中古マンション購入資金の平均は3,321万円、中央値は2,750万円でした。自己資金は平均1,329万円で、購入資金に占める割合は40.0%です。購入世帯の平均世帯年収は764万円でした。

この調査は三大都市圏を対象にしています。また、平均は一部の高額購入に引っ張られます。平均だけでなく中央値も一緒に見ると、調査対象世帯の中心に近い水準を把握しやすくなります。

ただし、この数字は「借りてもよい金額」を示すものではありません。返済可能額は教育費、旅行、食、趣味、将来の働き方など、住宅以外に残したいお金から逆算します。具体的な整理方法は中古購入＋リノベの予算シミュレーターで試せます。

物件価格は地域差が大きい

東日本不動産流通機構が公表した2026年4〜6月の中古マンション成約データでは、首都圏の平均成約価格は5,201万円でした。地域別の平均は次のとおりです。

地域	平均成約価格	平均成約単価
東京都区部	7,574万円	136.22万円/㎡
東京都多摩	3,882万円	58.19万円/㎡
埼玉県	3,048万円	45.43万円/㎡
千葉県	2,988万円	41.66万円/㎡
横浜市・川崎市	4,392万円	67.84万円/㎡

同じ首都圏でも、平均成約価格と1㎡当たりの単価には大きな差があります。全国や首都圏の平均額だけで物件予算を決めず、購入予定地域の成約データを確認してください。

60㎡に単純換算した場合

地域別の平均成約単価に60㎡を掛けると、次の金額になります。

地域	平均単価×60㎡の機械的な計算
東京都区部	約8,173万円
東京都多摩	約3,491万円
埼玉県	約2,726万円
千葉県	約2,500万円
横浜市・川崎市	約4,070万円

これは広さによる地域差をつかむための計算であり、個別物件の査定額ではありません。駅距離、築年数、管理状態、階数、方角、眺望などで価格は変わります。

「リフォーム平均170万円」はフルリノベ費用ではない

同じ国土交通省調査では、リフォーム実施世帯のリフォーム資金は平均170万円、中央値70万円でした。

ただし、この調査は小規模な修繕や設備交換を含む「リフォーム実施世帯」の集計で、スケルトンからの全面リノベーションに限定した数字ではありません。中古マンション購入資金3,321万円に170万円を足して「購入＋リノベの平均総額」とするのは適切ではありません。

全面リノベーションの工事費を考えるときは、次の条件をそろえた事例や見積もりを比べます。

• 見積もり・契約の時期
• 専有面積
• 解体範囲と間取り変更の程度
• 水まわりの移動範囲
• 断熱、配管、電気など性能・インフラ工事
• 設備や仕上げ材のグレード
• 設計料、現場管理費、消費税を含むか

古い施工事例は、現在の資材費・人件費と条件が異なります。リノベーション費用が上がっている理由も合わせて確認してください。

自分の総予算は5つに分けて計算する

データを見た後は、次の5項目で候補物件ごとに総額を計算します。

1. 候補物件の価格
2. 仲介手数料、登記、ローンなど購入諸費用
3. 現地調査後のリノベーション概算
4. 引越し、仮住まい、家具・家電
5. 未確認部分や追加工事への予備費

総額の式は次のとおりです。

候補物件価格＋購入・ローン諸費用＋リノベーション見積もり＋入居関連費＋予備費

工事費だけでなく支払い時期も確認します。物件決済と工事代金の支払いが重なる場合、総額が予算内でも一時的に現金が不足することがあります。費用項目と支払い時期は中古マンション購入＋リノベーションの総費用にまとめています。

施工事例の金額を比べるチェックリスト

施工事例の「○○万円」を見るときは、最低でも次を確認してください。

• 価格の確認時期が書かれているか
• 税込みか税別か
• 設計料や現場管理費を含むか
• 専有面積と施工面積が分かるか
• 既存利用した部分があるか
• キッチン、浴室、洗面など設備を交換したか
• 配管、断熱、窓、電気容量など見えにくい工事を含むか
• 造作家具、照明、カーテン、家具・家電を含むか
• 解体後の追加工事を含む最終金額か

条件が分からない事例は、デザインの参考にはなっても予算の根拠には使いにくいものです。候補会社へは、自分と近い面積・築年数・工事範囲の事例を出してもらいましょう。

データの使い方

このページの平均値は、購入予算の上限を示す数字ではありません。候補地域と希望面積を当てはめ、どの程度の物件価格を見込む必要があるかを把握するための目安として使ってください。

まず地域別の成約価格を確認し、希望する工事の概算、諸費用、予備費を加えます。その総額が無理なく返せる予算を超える場合は、借入額を増やす前に、地域、広さ、駅距離、工事範囲のどこを調整するか決めてください。

見積もりを比較するときはリノベーション見積もりの比較方法、物件価格と工事費の配分はリノベーションの予算オーバーを防ぐ方法で確認できます。

出典と確認日

• 国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査」
• 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2026年4〜6月）」
• 情報確認日：2026年8月13日

調査対象や定義が異なる数値は単純に比較・合算できません。最新の購入相場は各不動産流通機構、個別の工事費は現地調査後の見積もりで確認してください。

相場データを自分の候補物件へ置き換えるときは、物件探しから相談できる会社の比較方法もご覧ください。