中古マンション購入で現金はいくら必要？諸費用と支払い時期を整理

住宅ローンで物件代とリノベーション費用を借りる場合でも、現金がまったく不要になるとは限りません。

売買契約時の手付金、ローン対象外の諸費用、工事の着工金、仮住まい・引越しなど、融資実行前や融資対象外の支払いがあるためです。

この記事では、「物件価格の何％」という一律の目安ではなく、自分に必要な現金を支払い時期から計算する方法を解説します。

必要な現金は3つに分ける

自己資金の全額を頭金に使うのではなく、この3分類で資金表を作ります。

売買契約時に、物件の購入代金の一部を手付金として支払うことがあります。金額は取引・契約により異なります。

手付金は物件代金の一部へ充当されますが、通常は住宅ローン実行より前に支払います。そのため、最終的に物件価格全額を借りられる場合でも、契約時の現金が必要になる可能性があります。

ローンが成立しなかった場合の解除条件、手付解除、違約時の扱いは売買契約書で確認します。国土交通省も、住宅引渡し前に手付金等が授受されることが通例だと案内しています（不動産取引に関するお知らせ）。

売買契約書の印紙税や、契約条件によって仲介手数料の一部を支払う場合があります。電子契約かどうか、支払時期などを確認します。

住宅ローン実行と同日に、次の支払いが発生することがあります。

ローンから支払える費用と、別に現金を用意する費用を金融機関・仲介会社へ一覧で確認します。

国土交通省の住まリテは、購入経費として仲介手数料、ローン諸費用、不動産取得税などを挙げています（住まいにはどんな費用がかかる？）。

工事代金は、次のように分割して支払う場合があります。

住宅ローンへ工事費をまとめても、融資実行が物件決済時または工事完成時の一回だけなら、着工金・中間金の立替が必要になることがあります。

金融機関の分割実行、つなぎ融資、自己資金、工事会社との支払条件を確認します。詳しくは住宅ローンとリノベーション費用をまとめる方法をご覧ください。

何が対象になるかは金融機関・商品で異なります。次の費用は個別確認が必要です。

「諸費用ローン」がある場合も、対象範囲、金利、返済期間、手数料が住宅ローン本体と同じとは限りません。

物件引渡し後に工事を行うと、入居できない期間にも次の支払いが重なる可能性があります。

初回返済日と工事期間を確認し、月ごとのキャッシュフローへ入れます。

自己資金をすべて手付金・頭金・工事費に使うと、想定外の支出へ対応できません。

病気、休職、転職、育児、介護などによる収入減・支出増へ備える資金です。必要額は世帯の収入安定性、家族構成、保険、働き方で異なります。

解体後に分かった配管・下地等の追加工事へ備えます。工事仕様の追加に使う予算とは分けます。

専有設備の故障、固定資産税・不動産取得税等の支払い時期も確認します。税額や軽減措置は物件・取得時期等で異なります。

次の表へ「支払月」と「ローン対象か」を書くと、自分に必要な現金が分かります。