住宅ローンで物件代とリノベーション費用を借りる場合でも、現金がまったく不要になるとは限りません。
売買契約時の手付金、ローン対象外の諸費用、工事の着工金、仮住まい・引越しなど、融資実行前や融資対象外の支払いがあるためです。
この記事では、中古マンション購入時の諸費用を一覧にし、「物件価格の何％」という一律の目安ではなく、自分に必要な現金を支払い時期から計算する方法を解説します。総費用全体は中古マンション購入＋リノベーションの総費用、工事見積もりの内訳はマンションリノベーション費用の内訳で役割を分けています。
必要な現金は3つに分ける
- 融資実行前に必要な現金
- 住宅ローンの対象外となる現金
- 購入後も残しておく現金
自己資金の全額を頭金に使うのではなく、この3分類で資金表を作ります。
売買契約時に必要になり得る現金
手付金
売買契約時に、物件の購入代金の一部を手付金として支払うことがあります。金額は取引・契約により異なります。
手付金は物件代金の一部へ充当されますが、通常は住宅ローン実行より前に支払います。そのため、最終的に物件価格全額を借りられる場合でも、契約時の現金が必要になる可能性があります。
ローンが成立しなかった場合の解除条件、手付解除、違約時の扱いは売買契約書で確認します。国土交通省も、住宅引渡し前に手付金等が授受されることが通例だと案内しています（不動産取引に関するお知らせ）。
手付金・頭金・工事着手金は役割と支払先が違う
| 名称 | 主な支払先・時期 | 資金表で確認すること |
|---|---|---|
| 手付金 | 売買契約時に売主へ支払うことがある | 売買代金への充当、契約を中止する場合の条件 |
| 頭金 | 買主が購入代金へ充てる自己資金 | 手付金を含むか、ローン実行時に必要な現金 |
| 工事着手金 | 工事請負契約等で施工会社へ支払うことがある | 支払日、工事代金との関係、ローン実行までの立替 |
名称が似ていても、支払先と根拠となる契約は同じではありません。手付金を頭金の内訳に含める場合は、必要資金の合計へ二重に足さないようにします。手付金は売買代金の一部として扱われることがありますが、返還・没収・保全などの扱いは取引形態と契約条件で異なります。国土交通省は、引渡し前に手付金等が授受されることが通例であること、宅地建物取引業者が売主となる場合には一定の保全措置に関する仕組みがあることを案内しています。国土交通省：不動産取引に関するお知らせ
印紙・仲介手数料の一部等
売買契約書の印紙税や、契約条件によって仲介手数料の一部を支払う場合があります。電子契約かどうか、支払時期などを確認します。
物件決済・引渡し時の支払い
住宅ローン実行と同日に、次の支払いが発生することがあります。
- 物件の購入代金の残額
- 仲介手数料の残額
- 登記関連費用・司法書士報酬
- ローン事務手数料・保証料等
- 火災保険等
- 固定資産税・都市計画税の精算
- 管理費・修繕積立金等の精算
ローンから支払える費用と、別に現金を用意する費用を金融機関・仲介会社へ一覧で確認します。
国土交通省の住まリテは、購入経費として仲介手数料、ローン諸費用、不動産取得税などを挙げています（住まいにはどんな費用がかかる？）。
リノベーション契約・工事中の現金
工事代金は、次のように分割して支払う場合があります。
- 設計契約時
- 工事請負契約時
- 着工時
- 工事中間時
- 完成・引渡し時
住宅ローンへ工事費をまとめても、融資実行が物件決済時または工事完成時の一回だけなら、着工金・中間金の立替が必要になることがあります。
金融機関の分割実行、つなぎ融資、自己資金、工事会社との支払条件を確認します。詳しくは住宅ローンとリノベーション費用をまとめる方法をご覧ください。
ローン対象外になりやすい費用を確認する
何が対象になるかは金融機関・商品で異なります。次の費用は個別確認が必要です。
- 仲介手数料や登記等の購入諸費用
- 設計料・調査費
- 家具・家電・カーテン
- 引越し・仮住まい・荷物保管
- 工事の予備費
- 施主支給品
- 補助金の入金までの立替
「諸費用ローン」がある場合も、対象範囲、金利、返済期間、手数料が住宅ローン本体と同じとは限りません。
補助金は後から還元される場合があるため、交付予定額と同額の現金を先に用意する可能性があります。中古住宅の取得と工事で確認したい制度は、中古購入＋リノベーションで使える補助金をご覧ください。
入居までの生活費
物件引渡し後に工事を行うと、入居できない期間にも次の支払いが重なる可能性があります。
- 現在の家賃
- 住宅ローン返済
- 管理費・修繕積立金
- 仮住まい費
- 駐車場・トランクルーム
- 引越し費用
初回返済日と工事期間を確認し、月ごとのキャッシュフローへ入れます。
購入後も残しておく現金
自己資金をすべて手付金・頭金・工事費に使うと、想定外の支出へ対応できません。
生活防衛資金
病気、休職、転職、育児、介護などによる収入減・支出増へ備える資金です。必要額は世帯の収入安定性、家族構成、保険、働き方で異なります。
工事予備費
解体後に分かった配管・下地等の追加工事へ備えます。工事仕様の追加に使う予算とは分けます。
入居後の修理・税金
専有設備の故障、固定資産税・不動産取得税等の支払い時期も確認します。税額や軽減措置は物件・取得時期等で異なります。
必要現金の計算表
次の表へ「支払月」と「ローン対象か」を書くと、自分に必要な現金が分かります。
| 支払い | 支払時期 | 金額 | ローン対象 | 必要現金 |
|---|---|---|---|---|
| 手付金 | 売買契約時 | |||
| 印紙等 | 売買契約時 | |||
| 仲介手数料 | 契約・決済時等 | |||
| 登記・司法書士 | 決済時 | |||
| ローン関連 | 決済時等 | |||
| 税・管理費等精算 | 決済時 | |||
| 設計・工事契約金 | 契約時 | |||
| 着工金・中間金 | 工事中 | |||
| 仮住まい・引越し | 入居前 | |||
| 家具・家電 | 入居前後 | |||
| 工事予備費 | 別枠 | 対象外想定 | ||
| 生活防衛資金 | 購入後も保持 | 対象外 |
各月の必要現金合計が、口座残高を超えないか確認します。
頭金を入れるかどうかの考え方
頭金を増やすと借入額は減りますが、手元資金も減ります。どちらが適切かは、金利、借入条件、世帯収入、将来支出、工事の不確実性で変わります。
次の順で検討します。
- 売買・工事の各時点で必要な現金を確保する
- 工事予備費を確保する
- 生活防衛資金を残す
- そのうえで頭金と借入額を比較する
「頭金なしで借りられる」と「頭金なしが家計に適切」は同じではありません。
仲介会社・金融機関・工事会社へ聞くこと
仲介会社
- 手付金の金額と支払日
- 仲介手数料の金額・支払時期
- 決済時の精算金
- ローン特約の期限と範囲
金融機関
- 諸費用・工事費の融資対象範囲
- 融資実行の時期と回数
- つなぎ融資・分割実行
- 自己資金を確認する方法
- ローン費用の支払時期
リノベーション会社
- 設計・工事代金の支払回数と日付
- 見積もりに含まれない費用
- 解体後の追加工事と承認方法
- 補助金を利用する場合の入金時期
三者の回答を一つの資金表へまとめます。
自己資金をすべて購入時に使わず、入居後の生活費と予備費を残したうえで物件価格を決めます。購入後に残す現金を含めた予算シミュレーションもあわせて確認してください。
まとめ
中古マンション購入で必要な現金は、物件価格に一定割合を掛けるだけでは求められません。
手付金、諸費用、工事中の支払い、仮住まい等を時系列に並べ、ローン実行より先に必要な金額とローン対象外の金額を合計します。そのうえで工事予備費と生活防衛資金を残します。
総費用の項目は中古マンション購入＋リノベーションの総費用と合わせて確認してください。
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※税制、金利、融資条件は変更されます。この記事は一般的な情報であり、必要現金や融資可否を保証するものではありません。金融機関、税務署・自治体、税理士等へ最新情報をご確認ください。
